Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, seul ou en indivision, tandis que vous vous trouvez dans l’impossibilité de rembourser une somme due, votre bien peut faire l’objet d’une saisie judiciaire. Après un délai défini par la loi, si aucune vente amiable n’a été arrangée par le biais de votre avocat, le juge mettra en place une vente forcée, ou vente aux enchères immobilières par adjudication.
Comment faire pour obtenir le meilleur prix d’une vente effectuée illico presto, dans des délais très courts ? Comment rester au plus près du marché à travers une vente sur saisie judiciaire ? Quels sont les recours possibles ?
La vente amiable
Le cours de la procédure d’exécution forcée est suspendu si intervient une décision d’autorisation de vente à l’amiable, et ce, que ce soit pendant ou avant l’audience d’orientation. Mais cela ne suspendra pas le délai des créanciers pour déclarer leur créance.
Le juge l’autorise si elle peut se conclure dans des conditions satisfaisantes compte tenu du marché. Le délai est alors de 4 mois maximum puis 3 mois après le compromis de vente. C’est court !
La vente amiable s’effectue souvent lorsque le bien est en indivision et que seul l’un des indivisaires est débiteur. Ce peut-être votre cas si vous avez hérité d’un bien, ou si vous avez acheté en indivision entre frères et sœurs.
Supposons que vous avez eu des difficultés dans vos affaires professionnelles qui vous ont amené à des dettes vis-à-vis de l’URSSAF ou du FISC, ces organismes sont les créanciers les plus exigeants que l’on puisse trouver : ils mettront en place tout l’arsenal juridique nécessaire pour obtenir leur dû très rapidement. Une saisie judiciaire pourra obliger vos frères et sœurs à racheter votre part de l’indivision dans les plus brefs délais s’ils ne souhaitent pas voir vendre cette propriété familiale ! Encore faut-il qu’ils puissent se le permettre…
C’est le cas le plus courant de vente amiable après un commandement de saisie judiciaire. Cependant, rien ne vous empêche de procéder à une vente amiable dans tout autre cas. Par exemple à l’un de vos créanciers, par négociation. Habituellement, c’est à l’audience d’orientation que vous ferez votre demande d’autorisation de vente amiable. Il peut paraître intéressant d’éviter la vente aux enchères immobilières, et pourtant…
La vente aux enchères par adjudication
Le plus souvent, à moins qu’un vice de procédure n’ait été détecté par votre avocat au cours de la saisie judiciaire du bien immobilier, celle-ci aboutira à sa vente aux enchères immobilières.
Ce n’est pas nécessairement une mauvaise solution : les statistiques montrent que les prix de vente par adjudication sont tout à fait comparables aux prix du marché. Car ces enchères, outre quelques acheteurs opportunistes, rassemblent généralement de nombreux marchands de biens, professionnels de l’immobilier, qui ne laisseront pas passer un bien de valeur sans enchérir valablement.
Les règles de la vente après saisie judiciaire sont là encore très strictes. Le juge du TGI fixe la date de l’audience d’adjudication du bien (en jargon familier, vente aux enchères) dans un délai de 4 mois maximum. Délai durant lequel la vente forcée fait l’objet de publicité dans les journaux d’annonces légales ainsi que sur les sites internet spécialisés. Ce sont alors les créanciers qui fixent la mise à prix du bien immobilier. Ils peuvent organiser des visites du bien (même virtuelles !), qui permettent aux acheteurs potentiels de mieux l’évaluer (travaux à effectuer, ensoleillement, bruit, exposition, etc.).
A ce stade, exceptionnellement, l’intérêt du débiteur et de ses créanciers se rejoignent : que la vente se fasse dans les meilleures conditions et au prix le plus élevé !
A l’audience, l’avocat portant l’enchère la plus haute emporte l’adjudication pour son client. Il reste 10 jours à quiconque souhaiterait effectuer une surenchère (qui déclencherait une seconde et ultime audience d’adjudication), puis le bien est déclaré vendu. Les créanciers se partagent le montant de la vente, et l’acquéreur peut expulser le débiteur s’il occupe les lieux, sauf s’il était expressément précisé qu’il puisse rester avant la vente.
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